Vous envisagez d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers et vous vous demandez s’il peut être opportun de constituer une SCI. Véritable outil de gestion du patrimoine immobilier, la SCI permet de sécuriser et transmettre votre patrimoine tout en contournant les inconvénients de l’indivision.
Éviter les inconvénients du régime de l’indivision
Il est fréquent que des personnes se retrouvent en indivision soit par choix (achat d’un bien à plusieurs) soit à la suite d’un évènement familial (succession, divorce…). Elles sont alors propriétaires d’une quote-part du bien proportionnelle à leur droit.
Chaque partie est libre de sortir de l’indivision à tout moment, ce qui se traduit souvent par la vente du bien. Dans le cadre d’une SCI, l’associé qui souhaite quitter l’indivision peut vendre ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers, sous réserve d’obtenir leur agrément. La SCI permet donc d’éviter la vente forcée d’un bien immobilier.
Anticiper la transmission de votre patrimoine
La donation dès la constitution de la SCI peut permettre de transmettre un patrimoine à ses enfants à moindre coût. Si la SCI a recourt à un emprunt immobilier, ce dernier viendra minorer la valeur des parts. De plus, vous pouvez profiter des abattements légaux pour le calcul des droits de donation (100 000 euros tous les 15 ans par parent et par enfant).
Il est également possible de démembrer la propriété des parts en transmettant seulement la nue-propriété et en conservant l’usufruit (la jouissance du bien ainsi que les revenus). Au décès, les nus propriétaires retrouvent la pleine propriété du bien en franchise de droits de succession. La valeur de la nue-propriété est fixée en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI). Par exemple, si l’usufruitier a 52 ans, la valeur de la nue-propriété est fixée à 50 % de la valeur en pleine propriété.
Même si son fonctionnement est très souple, la SCI est soumise au respect d’un certain formalisme juridique et fiscal (assemblée générale annuelle, dépôt d’une liasse fiscale…).
