Le locataire, qui n’a pas pris soin de mettre le propriétaire en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration, peut voir son bail commercial résilié sans dédommagement dès lors que le coût de ces travaux équivaut à la valeur de l’immeuble.
Cassation civile 3e, 14 juin 2018, n° 17-15426
Sauf clause contraire prévue dans le bail, les travaux ordonnés par l’administration dans un local commercial loué sont à la charge du bailleur. Mais attention, il incombe au locataire d’informer ce dernier, sans tarder, de la nécessité de réaliser ces travaux et de lui adresser une mise en demeure d’y procéder s’il ne s’exécute pas. À défaut, le bailleur ne peut voir sa responsabilité engagée à ce titre.
Ainsi, dans une affaire récente concernant un hôtel-restaurant, la commission de sécurité avait rendu un avis défavorable à la poursuite de l’activité et un arrêté municipal avait prescrit des travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité. Le bailleur ayant refusé de les réaliser, l’exploitant avait agi contre lui pour qu’il s’exécute ou, à défaut, qu’il lui verse une indemnité d’éviction en contrepartie de la résiliation du bail.
Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, les travaux prescrits par l’administration résultaient de l’évolution constante de la réglementation. Or, l’exploitant du fonds de commerce n’avait pas avisé, ni mis en demeure le propriétaire d’exécuter ces travaux au fur et à mesure des visites périodiques de la commission de sécurité et des arrêtés défavorables qui lui avaient été successivement notifiés. En fait, ce n’est que 9 ans après le premier avis défavorable de la commission qu’une mise en demeure avait été envoyée au bailleur. Du coup, la responsabilité de ce dernier ne pouvait être mise en jeu.
Au final, dans la mesure où le coût des travaux prescrits équivalait à la valeur vénale du bâtiment, les juges ont prononcé la résiliation du bail « pour perte de la chose louée » et ce, sans dédommagement de l’exploitant locataire puisqu’aucune faute ne pouvait être reprochée au bailleur.
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