L’investissement immobilier nécessite une bonne stratégie fiscale pour maximiser la rentabilité et réduire la pression fiscale. Parmi les options les plus courantes, la SCI, la SARL de famille et le démembrement de propriété permettent d’optimiser la gestion des revenus locatifs et de la transmission patrimoniale.
Il est toutefois important de bien choisir son option pour gérer au mieux sa fiscalité.
Dans cet article, nous vous proposons d’explorer les différents régimes d’imposition de la location et comment il impacte la gestion d’un investissement immobilier.
Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : quel régime fiscal choisir pour les revenus locatifs ?
Le régime de l’impôt sur le revenu
Avec le régime de l’impôt sur le revenu, les loyers perçus sont directement intégrés dans la déclaration fiscale du propriétaire-bailleur. Il peut alors déduire certaines charges comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux d’entretien, réduisant ainsi son revenu imposable.
De plus, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%. En location meublée professionnelle, il faut également considérer les cotisations sociales auprès de l’URSSAF.
Dans le cas des locations meublées, l’investisseur a l’avantage de pouvoir déduire des charges supplémentaires : celles liées à l’amortissement du bien. Cet avantage vient réduire sensiblement le revenu imposable.
Le régime de l’impôt sur les sociétés
Avec le régime de l’impôt sur les sociétés, les revenus locatifs sont soumis aux taux de 15% et 25% au-delà de 42.500 euros de revenu imposable. L’ensemble des charges est déductible, et le bien est amortissable quel que soit le type de location. Pour percevoir le revenu, il est ensuite nécessaire que l’investisseur se verse des dividendes (soumis à une flat tax de 30%) ; à défaut, le revenu reste dans la trésorerie de la société.
Ce régime est intéressant pendant la période de location de l’immeuble.
Cession de bien : quelles sont les différences entre les deux formes d’imposition ?
Lors de la vente d’un bien détenu en nom propre ou via une SCI à l’impôt sur le revenu, l’investisseur est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. Il bénéficie d’un abattement progressif pour durée de détention, avec une exonération totale après 30 ans de détention : plus il détient longtemps le bien, moins il paie d’impôts lors de la revente.
A l’impôt sur les sociétés, il est nécessaire de réintégrer les amortissements pratiqués depuis l’origine dans le calcul de la plus-value. Cela augmente, en général, la plus-value plus, ainsi que la base imposable. La plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés (compris entre 15 et 25%) et pour récupérer les fruits de la vente, l’investisseur doit se verser des dividendes, eux-mêmes soumis à la flat tax de 30%.
Options fiscales avec le régime de l’impôt sur le revenu : les possibilités de l’investisseur
Il existe plusieurs options fiscales dans le cadre de l’imposition sur le revenu.
SCI
L’une des plus courantes est la SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Cette option permet à plusieurs investisseurs de se regrouper pour gérer un bien immobilier. Les revenus générés par la SCI sont directement répartis entre les associés, et imposables entre leurs mains à l’impôt sur le revenu. La SCI à l’impôt sur le revenu ne permet que de louer en location nue, pas en location meublée.
SARL de famille
Les investisseurs préférant la location meublée peuvent aussi opter pour une SARL de famille.
Une SARL de famille est une forme particulière de SARL (à savoir une Société à Responsabilité Limitée) dont tous les associés sont membres d’une même famille : parents, enfants, grands-parents, frères et sœurs, conjoints… Grâce à cette particularité, la SARL de famille peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu, et non à l’impôt sur les sociétés comme cela est le cas pour une SARL « classique ».
La SARL de famille permet de louer en meublée au sein d’une société, tout en restant imposable à l’impôt sur le revenu.
Cession : différence entre SCI et SARL de famille
En cas de cession, le principe est le même que celui appliqué aux plus-values immobilières des particuliers.
Cependant, la SARL de famille ne concernant que la location meublée, elle répond aux règles des locations meublées non professionnelles (LMNP et LMP) et l’impact est différent : les amortissements sont à réintégrer.
Dans les deux cas à savoir la SARL de famille et la SCI à l’impôt sur le revenu, l’investisseur dispose des avantages évoqués à la question précédente qui, en cas de cession, sont conséquents.
Démembrement de propriété : principe et avantages
Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale permettant de séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Cette approche optimise la fiscalité des revenus locatifs tout en facilitant la transmission du patrimoine.
Pour un investisseur en impôt sur le revenu, ce mécanisme est intéressant car il permet de minimiser l’imposition sur les revenus fonciers.
Par exemple : en cédant l’usufruit temporairement à une société d’exploitation tout en conservant la nue-propriété, les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur les sociétés au sein de la société d’exploitation. L’investisseur reste propriétaire durant toute la durée du démembrement et du bail. À terme, lorsque l’usufruit expire, l’investisseur récupère la pleine propriété sans incidence fiscale supplémentaire. C’est donc une solution intéressante pour optimiser à la fois la gestion des biens et la fiscalité des revenus.
De plus, si l’investisseur souhaite céder le bien après l’expiration de l’usufruit, il profitera de l’abattement pour durée de détention des particuliers, alors même que les revenus locatifs ont eux été soumis à l’impôt sur les sociétés.
Le démembrement de propriété permet donc d’allier les avantages des deux régimes. Ainsi, il est courant de dire qu’on fait vivre la société à l’impôt sur les sociétés et qu’on la fait mourir à l’impôt sur le revenu.
SCI, SARL de famille ou démembrement : comment choisir la solution la mieux adaptée à sa situation et à ses objectifs d’investissement immobilier ?
Le choix entre ces dispositifs dépend de nombreux critères.
Tout d’abord les objectifs personnels, familiaux et parfois professionnels : il faut se poser la question de savoir s’il s’agit de transmettre le patrimoine aux enfants, d’impliquer d’autres membres de la famille dans la gestion du bien, d’obtenir des revenus complémentaires rapidement ou encore de préparer sa retraite. Ces questionnements doivent être étudier et priorisés.
Ensuite, il faut estimer l’horizon de placement. Pour un investisseur qui vise une plus-value à long terme, la SCI ou la SARL de famille peuvent simplifier la transmission et la répartition des bénéfices. Le démembrement peut être stratégique pour quelqu’un qui n’a pas besoin immédiatement des revenus locatifs, mais qui souhaiterait accumuler de la trésorerie.
Il faut aussi considérer la situation fiscale actuelle, en tenant compte de la tranche d’imposition sur le revenu, de l’éventuelle coexistence avec d’autres revenus fonciers, ou encore des charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux).
La nature du bien immobilier entre en jeu naturellement, au regard du contexte économique et financier général. Selon qu’il s’agit d’un bien locatif meublé (comme une location saisonnière) ou d’un investissement non meublé (avec un bail d’habitation longue durée), mais également en fonction de la localisation du bien, la mécanique fiscale ne sera pas la même : par exemple, une location nue aura peu d’intérêt au milieu d’une station balnéaire ou d’une station de ski.
Enfin, l’accompagnement par un professionnel est vivement recommandé afin de simuler différents scénarii. Que ce soit avec un expert-comptable ou un conseiller spécialisé, il est pertinent de comparer l’impact fiscal et patrimonial de chaque option.
Le choix entre la SCI, la SARL de famille et le démembrement de propriété dépend avant tout des objectifs patrimoniaux de l’investisseur, de sa fiscalité et de son horizon d’investissement. Tandis que la SCI offre une gestion simplifiée pour la location nue, la SARL de famille permet d’optimiser la fiscalité en meublé, et le démembrement constitue une solution efficace pour préparer la transmission du patrimoine tout en réduisant l’imposition.
Chaque dispositif présente des avantages spécifiques : il est donc essentiel d’adapter sa stratégie en fonction de ses besoins et de se faire accompagner par un expert pour une décision optimisée.
