L’immobilier locatif reste une valeur sûre et une stratégie prisée pour de nombreux investisseurs. Mais entre le régime des revenus fonciers et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (ou LMNP), comment choisir le dispositif fiscal le plus adapté ? Chaque option présente des avantages fiscaux spécifiques qu’il est essentiel de comprendre avant d’investir.
Dans cet article, nous vous aidons à y voir clair entre ces deux options fiscales.
Sommaire :
1/ Investissement locatif : quelle fiscalité choisir entre revenus fonciers et LMNP ?
2/ Déficit foncier en investissement locatif : fonctionnement et impact fiscal
3/ Revenus fonciers ou LMNP : quelles charges peut-on déduire ?
4/ Obligations comptables et fiscales : quelles démarches pour être en règle ?
5/ Revente d’un bien locatif : fiscalité et plus-values immobilières
6/ Location meublée et TVA : quelles sont les règles à respecter ?
7/ Fiscalité locative 2025 : quelles sont les dernières évolutions ?
Investissement locatif : quelle fiscalité choisir entre revenus fonciers et LMNP ?
Le régime des revenus fonciers : définitions et avantages
Le régime des revenus fonciers s’applique aux locations nues, aussi bien résidentielles que commerciales. En plus de la déclaration des loyers, il permet d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global. L’impôt est calculé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec un taux pouvant atteindre 45%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.
L’un des principaux atouts du régime foncier est précisément la possibilité d’imputer un déficit foncier sur le revenu global et de bénéficier d’abattements sur les plus-values, en fonction de la durée de détention du bien.
Le régime LMNP : définition et conditions spécifiques
Le régime LMNP, quant à lui, concerne les locations meublées non professionnelles.
Pour être loueur en meublé non professionnel, il existe deux conditions :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité, par l’ensemble des membres du foyer fiscal, ne doivent pas excéder 23 000 € ;
- Et ces recettes ne doivent pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), Bénéfices Agricoles (BA), et des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ainsi que les revenus des gérants et associés.
Le revenu généré par la location est soumis au régime des BIC et les amortissements du bien immobiliers peuvent être déduits, ce qui permet de réduire l’impôt sur les bénéfices. Il s’agit donc d’un régime très attractif.
Déficit foncier en investissement locatif : fonctionnement et impact fiscal
Le déficit foncier intervient lorsqu’un investisseur en location nue constate que ses charges (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, taxes foncières, etc.) excèdent les loyers perçus sur une année. En d’autres termes, ses revenus locatifs nets sont négatifs.
Le déficit foncier est un levier important pour les investisseurs : si les dépenses éligibles sont dûment justifiées, le déficit foncier peut contribuer à alléger l’impôt sur le revenu.
Précision : le déficit foncier, or intérêts d’emprunt, ne peut être imputé que dans la limite de 10 700 € par an et est reportable sur six années.
Le déficit foncier ne s’applique toutefois pas au régime LMNP.
Comme indiqué précédemment, en location meublée non professionnelle, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Ainsi, en LMNP, les règles d’imputation sont différentes : le déficit ne peut pas être imputé sur le revenu global, mais seulement sur les bénéfices de la même activité (à savoir la location meublée) et sur les années suivantes, dans la limite de 10 ans.
Revenus fonciers ou LMNP : quelles charges peut-on déduire ?
En régime foncier, il est possible de déduire :
- Les charges d’entretien et de réparation, à savoir tous les travaux visant à maintenir ou remettre le bien en état : réparation d’une toiture, changement d’une chaudière…
- Les charges d’amélioration, qui visent le confort du logement sans en modifier la consistance : installation de double vitrage pour l’isolation, ajout d’équipements sanitaires…
- Les intérêts d’emprunt liés au bien ;
- L’assurance du propriétaire non occupant ;
- La taxe foncière ;
- Les frais de gestion ;
- Les frais de procédure en cas de litige locatif.
Côté LMNP, il est possible de déduire les mêmes charges, mais en plus, il faut prendre en compte les amortissements qui, souvent, réduisent de manière significative le résultat imposable.
Obligations comptables et fiscales : quelles démarches pour être en règle ?
En régime foncier, il est essentiel de déclarer les revenus fonciers via l’imprimé dédié (les formulaires 2044 ou 2044-SPE selon les cas). Il faut conserver toutes les factures relatives aux charges, travaux et dépenses pour justifier la déduction éventuelle.
Pour la location meublée, qui relève du BIC, c’est une comptabilité spécifique avec un bilan, un compte de résultat et une liasse fiscale. Même si la loi n’exige pas un expert-comptable, faire appel à un professionnel peut sécuriser vos déclarations et éviter les redressements en cas de contrôle.
En résumé, la bonne tenue des comptes et le classement rigoureux des justificatifs sont indispensables, tant pour justifier des bénéfices fiscaux que pour répondre aux exigences administratives.
Revente d’un bien locatif : fiscalité et plus-values immobilières
En régime foncier, la fiscalité des plus-values immobilières suit un mécanisme d’abattement progressif selon la durée de détention du bien : après 22 ans, l’investisseur est exonéré d’impôt sur le revenu ; après 30 ans, il est exonéré de prélèvements sociaux.
Pour la location meublée, la revente se calcule selon le régime des BIC : la plus-value dépend de la valeur comptable du bien, notamment après amortissements. Si le bien a été beaucoup amorti, la plus-value imposable peut être plus élevée. Il est donc crucial d’anticiper le moment de la vente, en tenant compte à la fois des prix du marché et de la situation fiscale.
La loi de finances 2025 propose justement plusieurs changements importants, notamment pour les plus-values qui sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers, pour lesquelles le prix d’acquisition du bien est minoré des amortissements admis en déduction.
Dans tous les cas, encore une fois, se faire accompagner par un professionnel au moment de la revente est intéressant, surtout si le vendeur envisage d’investir à nouveau ou de réorienter sa stratégie patrimoniale.
Location meublée et TVA : quelles sont les règles à respecter ?
En principe, les locations meublées (y compris saisonnières) sont exonérées de TVA. Toutefois, si l’investisseur propose des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, réception…), il peut être soumis à la TVA, surtout si les recettes dépassent les seuils en vigueur. Dans ce cas, il faut facturer la TVA sur les loyers et établir une comptabilité adéquate. Le mieux est de se faire conseiller pour vérifier de quel régime relève l’investisseur et s’assurer du respect des obligations déclaratives.
Fiscalité locative 2025 : quelles sont les dernières évolutions ?
Depuis fin novembre 2024, la loi ‘Le Meur’, qui est en vigueur depuis le 1er janvier 2025, renforce la régulation pour les locations meublées de tourisme, notamment avec des seuils de revenus abaissés pour le régime micro-BIC.
Cette loi impose, entre autres, un enregistrement obligatoire en mairie pour toutes les locations meublées, ainsi qu’une procédure de changement d’usage des locaux. De plus, certaines communes pourront limiter le nombre des nuitées annuelles autorisées pour les résidences principales, avec pour conséquence de limiter les possibilités de locations touristiques. Ces mesures visent à mieux encadrer le marché de la location meublée pour préserver l’offre locative d’habitation classique.
En résumé, le choix entre revenus fonciers et LMNP dépend de votre stratégie d’investissement locatif et de votre situation fiscale. Pour vous conseiller et vous accompagner, nos experts sont à votre écoute.
