L’investissement immobilier outre-mer offre des opportunités d’optimisation fiscale pour les entreprises. Il existe des dispositifs fiscaux spécifiques tel que le dispositif du crédit d’impôt pour les investissements immobiliers outre-mer dans le secteur productif (« CIOP ») prévu à l’article 244 quater W du Code Général des Impôts (« CGI »).
Nous vous exposons ci-après les modalités d’application du dispositif pour les investissements immobiliers dans le secteur dit intermédiaire, à savoir des logements aux loyers réglementés inférieurs au prix du marché.
I. CHAMP D’APPLICATION ET TERRITORIALITÉ DU DISPOSITIF
a. Entreprises bénéficiaires
L’entreprise doit :
- être une personne morale ;
- être soumise à l’impôt sur les sociétés ;
- exercer son activité dans le département dans lequel l’investissement est réalisé ;
- ne pas être en difficulté au sens de l’article 2 du règlement (UE) n°651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 ;
- être à jour dans ses obligations sociales, fiscales et avoir déposé ses comptes annuels au Greffe compétent.
b. Territorialité
Départements d’outre-mer
Saint-Martin et Saint-Barthélemy.
c. Investissements concernés
Les investissements doivent être consacrés à l’acquisition ou la création des immobilisations suivantes :
- vente en Etat Future d’Achèvement ;
- construction d’un bien immobilier neuf.
L’aide fiscale peut être conditionnée à l’obtention d’un agrément préalable (avant toute commande, acompte ou commencement de travaux) suivant le secteur et le montant de l’investissement.
II. CARACTÉRISTIQUES DU CRÉDIT D’IMPÔT
a. Assiette de calcul et taux du crédit d’impôt
La base éligible se calcule de la manière suivante :
- montant hors taxes de l’investissement productif – frais annexes (hors frais de transport, d’installation et de mise en service amortissables) – fraction du prix de revient financé par une subvention publique.
Soit pour un investissement immobilier : le prix d’acquisition du terrain majoré du coût de construction.
Cette base éligible est soumise à un plafond basé sur la surface habitable pouvant limiter le montant total du crédit d’impôt perçu. Le taux du crédit d’impôt octroyé est de :
- 35 % de la base éligible pour les investissements réalisés en Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane et Mayotte.
b. Répartition du versement
Le crédit d’impôt est accordé à hauteur de :
- 70 % du montant total du crédit d’impôt, déterminé à partir du prix de revient prévisionnel, au titre de l’achèvement des fondations ;
- 20 % du montant total du crédit d’impôt, déterminé à partir du prix de revient prévisionnel, au titre de la mise hors d’eau de l’immeuble ;
- 10 % du montant total du crédit d’impôt, déterminé à partir du prix de revient définitif, lors de la livraison de l’immeuble.
III. OBLIGATIONS DÉCOULANT DE L’APPLICATION DU DISPOSITIF
- Le bien immobilier doit être affecté à une activité de location nue et être maintenu dans son affectation pendant cinq ans.
- La période de carence (délai entre la livraison du bien et la date de début du bail de location nue) admise pour la mise en location est de 12 mois.
- Le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder la limite de l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI.
- Le locataire doit satisfaire aux plafonds de ressources (revenus nets imposables) fixés par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI.
IV. CONSÉQUENCES DU VERSEMENT DU CRÉDIT D’IMPÔT ET UTILISATION
a. Incidences fiscales sur l’entreprise bénéficiaire
- Imputation du montant de la tranche de crédit d’impôt qui est demandé sur le montant d’impôt sur les bénéfices de l’exercice en cours.
- Si le montant du crédit d’impôt est supérieur au montant d’impôt sur les bénéfices dû par la société, le reliquat est restitué sur le compte de l’entreprise.
- Dépôt d’une liasse fiscale spécifique pour la demande de chaque tranche du crédit d’impôt à la fin de l’exercice comptable où l’étape a été finalisée.
b. Utilisation du crédit d’impôt
Le montant du crédit d’impôt versé à la société n’est soumis à aucune obligation concernant l’utilisation de ce dernier une fois le montant d’impôt sur les bénéfices de l’exercice concerné déduit. Ainsi, il peut être utilisé librement par le dirigeant de la société.
