La société civile immobilière est une structure juridique permettant de posséder et de gérer un patrimoine immobilier à usage d’habitation, professionnel ou commercial.
Dans la précédente lettre juridique d’ORCOM (n°7), nous vous avons présenté les différents objectifs que la SCI patrimoniale peut vous permettre d’atteindre. Aujourd’hui, vous avez pris la décision de créer cette société ?
Voici les principaux points clés à questionner et toutes les réponses à avoir en tête.
Ses associés ? Son capital social ?
La société civile immobilière sera constituée par deux associés au moins avec un capital social librement fixé par les associés.
En contrepartie, vous-même et vos associés recevront des parts sociales qui pourront ensuite faire l’objet d’une cession ou d’une transmission, le cas échéant en démembrement de propriété afin d’optimiser le coût de la transmission future desdites parts.
La gérance ?
Il vous appartiendra également de désigner une ou plusieurs personnes aptes à gérer la société (il pourra s’agir d’un associé ou non, d’une personne physique ou d’une personne morale).
Afin de sécuriser le fonctionnement de votre SCI, il pourra être opportun de désigner deux gérants à la création ou de prévoir à l’avance une gérance successive dans les statuts, en cas de décès, de démission ou de révocation du gérant.
Le vote des décisions ?
Dans une SCI, les règles de majorité pour prendre les décisions sont déterminées dans les statuts.
Des statuts bien rédigés peuvent ainsi organiser les conditions de vote des décisions et les règles de majorité.
En cas de mésentente, la SCI peut ainsi éviter les situations de blocage qui peuvent se rencontrer en indivision sur un bien immobilier.
Pour cela, la SCI est une bonne alternative à l’indivision et ses conséquences (notamment les règles d’unanimité ou des deux tiers pour prendre des décisions).
Il est également possible dans les statuts de la SCI de dissocier la qualité d’associé du pouvoir décisionnel qu’il aura dans la société, situation qui se rencontre lorsque des parents envisagent de transmettre la nue-propriété des parts à leurs enfants.
Les statuts seront, dans cet objectif de transmission, rédigés avec soin afin de permettre à l’usufruitier de conserver la maîtrise décisionnelle au sein de la société.
Et comment anticiper les conséquences des aléas de la vie : divorce, décès ?
Il est important de sécuriser la création de votre SCI pour éviter les lourdes conséquences des aléas de la vie : divorce, décès.
Si les associés sont mariés sous le régime de communauté réduite aux acquêts, il conviendra de privilégier l’apport de biens propres, s’ils en détiennent, au capital social de la SCI, afin d’éviter le partage de la valeur des parts ayant rémunéré cet apport, avec le conjoint, à l’occasion du divorce.
S’agissant du décès d’un associé, celui-ci n’entraîne pas la disparition de la SCI.
Les statuts prévoiront les modalités de transmission des parts sociales dans cette situation : transmission automatique aux héritiers ou transmission après autorisation des associés survivants selon des règles de majorité à définir.
La SCI est un formidable outil pour détenir et gérer un bien immobilier, encore faut-il en maîtriser les rouages, de la préparation du dossier jusqu’à l’immatriculation de la société. Notre département juridique se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches.
