Révision des loyers : une hausse maximum de 3,5 % !
La révision du loyer d’une habitation ou d’un local commercial obéit à certaines règles.
Dans le secteur privé, c’est l’indice IRL (indice de référence des loyers) qui sert de base à cette révision annuelle. Au 3e trimestre 2023, l’indice publié au JO le 14/10/2023 était de 141,03 (soit 3,49 %)
La formule est la suivante : Loyer révisé = loyer en cours x (nouvel IRL du trimestre de référence du contrat/ IRL
du même trimestre de l’année précédente)
Pour la révision des loyers d’un bail commercial, c’est l’indice ILC (indice des loyers commerciaux) publié par l’INSEE qu’il convient de retenir. Il est également possible de retenir l’indice du coût de la construction (ICC). Au deuxième trimestre 2023, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 131,81. Sur un an, il augmente ainsi de 6,60 %.
La loi du 7 juillet 2023, dispose que la variation annuelle des indices de loyers ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024.
Taxe sur les logements vacants et taxe d’habitation sur les résidences secondaires : gare aux augmentations !
L’augmentation de la taxe foncière n’est pas la seule mauvaise nouvelle pour les propriétaires. Un nouveau décret du 25 août 2023 a été publié au Journal officiel du 26 août 2023, modifiant la liste des communes dans les zones dites « tendues », pouvant instaurer la taxe annuelle sur les logements vacants ainsi qu’une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (de 5 à 60 %). Son application est prévue au 1er janvier 2024 et concerne plus de 2 000 nouvelles communes.
Location meublée et Pacte Dutreil
Le pacte Dutreil permet, sous conditions, de bénéficier lors de la transmission d’une entreprise familiale d’une exonération de droits de mutation à hauteur de 75 % de sa valeur.
Seules les activités industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales sont éligibles au régime Dutreil à l’exclusion des activités civiles. La doctrine administrative exclut expressément l’activité de location de locaux meublés à usage d’habitation, des activités considérées comme commerciales (BOI-DMTG-10-20-40-10).
Or, dans un arrêt du 29/9/2023, le Conseil d’État a estimé que l’activité de location meublée pouvait revêtir une nature commerciale la rendant éligible au bénéfice du régime Dutreil.
Pour mettre un terme à cette jurisprudence, le gouvernement insère dans le projet de loi de finances pour 2024 une définition des activités commerciales éligibles à l’exonération, afin que l’exonération ne puisse pas s’appliquer aux activités patrimoniales consistant en la location de locaux meublés ou d’établissements commerciaux ou industriels équipés.
Location meublée vers une réforme du régime ?
A SUIVRE : face à l’augmentation des locations saisonnières de type « Airbnb », les députés envisagent de réduire les avantages fiscaux liés à la location saisonnière. Deux amendements, présentés dans le projet de loi de finances pour 2024, visent à réformer la fiscalité applicable aux plus-values immobilières des locations meublées (LMNP) :
- lors de la vente du bien immobilier qui relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, il est envisagé de tenir compte des amortissements déduits, ce qui minorera fortement le prix d’acquisition,
- moduler la fiscalité des contribuables soumis au régime du
« micro BIC » en fonction de la durée de la location avec la mise en place d’un abattement forfaitaire de 30 % pour les locations de courte durée (contre 50 % actuellement), et de 40 % pour les locations de plus de 9 mois.
