« Une stratégie pour le patrimoine professionnel : le démembrement des parts de SCI »
Plusieurs solutions s’offrent au chef d’entreprise qui souhaite acquérir les locaux dans lesquels il exerce son activité : il peut les acquérir en direct ou par la société d’exploitation, ou encore, la plupart du temps, via une société civile immobilière (SCI) détenue par lui-même et/ou sa famille.
Dans ce dernier cas :
• Soit la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, le chef d’entreprise, associé de la SCI, est taxé sur les loyers versés par la société d’exploitation, sans les percevoir durant toute la durée de remboursement de l’emprunt. Il bénéficie toutefois des abattements pour durée de détention lors de la vente du bien immobilier.
• Soit la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, le chef d’entreprise ne subit alors pas la fiscalité pendant la durée de remboursement de l’emprunt mais la vente du bien immobilier sera lourdement taxée.
Une solution alternative consiste à démembrer les parts sociales de la SCI. Ainsi :
• Le chef d’entreprise, associé de la SCI propriétaire de l’immeuble d’exploitation, détient la nue-propriété des parts.
• La société d’exploitation en détient l’usufruit, constitué pour une durée fixe.
Dès lors, pendant la durée de remboursement de l’emprunt, la SCI détermine ses résultats selon les règles de l’impôt sur les sociétés (déduction des amortissements sur l’immeuble, imposition de l’associé personne physique uniquement en cas de perception de dividendes).
A l’issue de la période de démembrement, l’associé personne physique recouvre sa faculté de céder le bien immobilier selon les règles avantageuses des plus-values des particuliers.
Exemple
Acquisition immeuble : 500 K€
Emprunt bancaire : 15 ans
Cession immeuble : après 15 ans de détention pour 625 K€
Astuce Patrimoine
La SCI reste un outil privilégié de transmission familiale du patrimoine.
BONUS
Si vous détenez déjà votre immeuble d’exploitation via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, tout n’est pas perdu ! La solution du démembrement peut encore être mise en place ; une étude préalable vous permettra de valider la faisabilité de l’opération.
ORCOM vous accompagne dans la gestion de votre immobilier d’entreprise, de l’élaboration d’études personnalisées à la réalisation des opérations juridiques. Retrouvez dans votre prochain numéro du Patrimoine Infos : « Une solution pour sortir un immeuble d’une société d’exploitation : la cession de la nue-propriété »
