Certes, détenir un immeuble à l’actif du bilan d’une société permet de déduire du résultat de celle-ci les charges incombant au propriétaire. L’inconvénient se présente souvent au moment de la cession de l’entreprise. En effet, la valeur réelle de l’immeuble au jour de la vente vient augmenter le prix de cession de manière très sensible.
Aussi, soit pour réduire le prix de cession et faciliter ainsi la vente de l’entreprise, soit pour s’assurer des revenus complémentaires, le chef d’entreprise va chercher à reprendre dans son patrimoine privé l’immeuble d’exploitation (en direct ou via une SCI).
La sortie du patrimoine immobilier social est une opération très délicate et onéreuse ; la plus-value étant alors taxée au taux de 33,1/3 % si l’immeuble est détenu par une société à l’impôt sur les sociétés.
Afin d’alléger le coût fiscal de la sortie de l’immeuble de l’actif professionnel, la stratégie présentée ci-après permet de ne faire porter la vente que sur la nue-propriété de l’immeuble, la société d’exploitation se réservant l’usufruit pour une durée déterminée. A l’extinction de l’usufruit, celui-ci rejoint la nue-propriété (détenue en privé par le chef d’entreprise) sans impôt à payer.
Cette opération nécessite de valoriser économiquement l’usufruit, en fonction de sa durée et du rendement du bien immobilier, la valeur de la nue-propriété s’obtenant par différence entre la valeur de la pleine propriété et celle de l’usufruit. Juridiquement, une convention de démembrement doit être établie.
Cette solution est transposable à l’entreprise individuelle qui détient à son actif de l’immobilier. Et pour anticiper la transmission de son patrimoine, il est également possible de faire donation de la nue-propriété.
D’autres techniques peuvent être utilisées pour sortir l’immobilier d’une entreprise : réduction de capital, attribution de l’immeuble à titre de dividendes en nature, l’apport partiel d’actif…L’équipe patrimoine d’Orcom vous accompagne dans le choix de la solution la plus favorable.
16 décembre 2016
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Par Elodie Dumas
